8-800-505-69-38
support@saxinvest.net
  Пн-Пт с 10 до 19 (мск)

Чем вызван бум вложений в недвижимость

13 мин. на прочтение

2018 год оказался рекордным по объемам вложений как в дорогую недвижимость Москвы, так и в европейскую недвижимость. Как ни странно, этот факт свидетельствует о том, что богатые россияне практически не занимаются долгосрочным планированием своего личного капитала.

По данным компании Knight Frank, в прошлом году вложения в премиальную и элитную недвижимость в Москве выросли на 23% по сравнению с 2017 годом. Учитывая не очень здоровое состояние российской экономики, эти цифры вызывают, по крайней мере, удивление. Однако ларчик открывается просто: бум покупательского спроса вызван деньгами, которые изначально не предполагалось тратить на дорогую недвижимость.

Откуда они пришли? Источников, скорее всего, несколько. Одним из них является возврат российских денег в Россию из зарубежных банков. Это результат введения автоматического обмена информацией, ужесточения комплаенса в европейских банках, кардинальных изменений законодательства в отношении офшорных компаний и так далее. Например, в крупнейшем кипрском банке Bank of Cyprus сейчас только 1,5% вкладчиков — россияне. Им принадлежат 5,7% общего объема депозитов. В 2014 году речь шла о 2,4% и 9,9% соответственно.

Многие россияне воспользовались амнистией капитала и вернули деньги в родную страну. Кто-то попал под санкции и больше не может хранить свои средства за рубежом. Кому-то просто запрещено иметь зарубежные активы. Есть люди, которые выходят из бизнеса в эти трудные времена.

Всем им нужно куда-то «припарковать» свои деньги. Оставшиеся в строю несколько крупных отечественных банков не могут удовлетворить всех нужд богатых клиентов. Есть риски! В таких обстоятельствах недвижимость представляется им очень даже неплохим вариантом. Многих привлекает тот факт, что происхождение средств на покупку, скажем, пентхауса на Патриарших прудах, пока мало кого волнует, а через несколько лет с деньгами от продажи этого актива можно попробовать наведаться, например, в швейцарский UBS или немецкий Deutsche Bank.

На мой взгляд, эта затея достаточно рискованна. Во-первых, не факт, что цены на недвижимость будут расти. Скорее, наоборот. Во-вторых, подходы налоговиков к источникам происхождения капитала меняются довольно быстро и в сторону ужесточения, а этот трюк с недвижимостью уже достаточно старый и вот-вот засветится в очередной антиотмывочной инструкции и в России.

Кому довериться

Кто виноват в этой ситуации? Те, кто честно заработал свои деньги, могут спросить, а почему они вообще попали в ситуацию, когда приходится выбирать не из лучших вариантов, а из возможных и доступных. Многие из них хорошо понимают все риски, связанные с такими инвестициями. Большинство пользуется услугами уважаемых представителей индустрии управления капиталом. Не может быть, чтобы всех обслуживали нерадивые профи, которые за год или два до всех этих «судьбоносных» событий не подсказали лучшие «ходы» для денег своих ценных клиентов.

Сенсация об элитной недвижимости сигнализирует нам о своеобразной «дыре» в перечне услуг по управлению благосостоянием и Private Banking. Это обратная сторона медали. Стратегией развития личного (или семейного) капитала практически никто не занимается. На этом много не заработаешь! Да и сама работа очень трудоемкая и слабо поддается стандартизации и типизации, на которых основано массовое обслуживание состоятельных клиентов в современных финансовых институтах.

Судите сами, при первом же визите в премиальный банк в России вам обязательно предложат «эффективнее» использовать свои сбережения, получая больший доход, чем на обычном депозите. На этот случай припасено множество разных продуктов, один краше другого. Не забудьте про фирменную кредитку с шикарным cashback и проходом в самые комфортные залы ожидания в аэропортах. А консьерж-сервис? Мечта! Все это прекрасно, но к конкретной ситуации того или иного клиента имеет мало отношения. Не говоря уже о том, что долговременным планированием и стратегией развития личного капитала здесь и не пахнет.

Многие могут возразить, что это не является классической задачей Private Banking. А человек, который здесь обслуживается, знает об этом? Где ему искать счастья? В семейном офисе? Там своя песня, вам предложат, например, обобщение всех ваших вложений в разных местах, интегрированный анализ всего капитала и опять новые, более «удачные» инвестиции. «А как же быть с моими целями в жизни? — спросите вы. — Куда я иду? Правильно ли я все делаю? Достаточно ли «чисты» мои деньги? Не будет ли претензий к ним через год или пять?» К сожалению, все эти вопросы повиснут в воздухе, так как и семейный офис не предназначен для ответственных ответов на них, не говоря уже о том, чтобы отслеживать то или иное решение и оперативно вносить изменения.

Удачные примеры

Определенная вина за сложившуюся ситуацию лежит и на самих клиентах финансовых институтов. Они не формируют подобный запрос: одним невыгодно этим заниматься, а другие просто не спрашивают о подобной услуге.

Сейчас самое время спросить: «Так что же, ни у кого в реальной жизни нет стратегии для своих накоплений, бизнеса, всего, что удалось заработать?» Ответ таков: нет, все не так плохо.

Многие богатые люди делают это, причем довольно успешно. Можно не называть конкретные имена, возможно, вы и сами догадаетесь, о ком идет речь. Есть, например, один господин, который уже многие годы потихоньку «скидывает» свой бизнес в России и практически перевел все в достойные активы за рубеж.

Это большая работа, которая свидетельствует о том, что у этого бизнесмена есть специальная команда, которая знает, куда идет это большое «судно», и каждый ее шаг способствует достижению поставленных целей. Делается все это планомерно, многие годы, а не одним скачком, когда припечет.

Другой крупный бизнесмен начал избавляться от своих офшоров еще в 2010 году, в то время, когда специалисты только разрабатывали практические шаги по выполнению поставленных G20 задач по борьбе с уходом от налогов и отмыванием «грязных» денег. Его тоже ведет специальная команда, работу которой он целиком оплачивает.

Некоторые предприниматели решают свои задачи, обсуждая их с партнерами, близкими друзьями, привлекая при необходимости тех или иных узких специалистов. Это больше похоже на самодеятельность, иногда удачную, а в целом не очень.

Это очевидно, что гораздо легче живется тем людям, которые имеют долгосрочный план развития личных финансов, стараются предвидеть сложности, с которыми они могут столкнуться, разрабатывают варианты противодействия им и так далее.

Для анализа финансового состояния нужно предпринять следующие шаги:

- Посмотрите вокруг себя и решите, нет ли рядом специалиста, который смог бы заняться вашим капиталом с позиции его долгосрочного развития. Кроме профессионализма, здесь очень важен и вопрос доверия. Ведь с этим человеком вам придется обсуждать самые сокровенные проблемы.

- Лучше всего начать работу с аудита ваших финансов, то есть проверки их на соответствие современным требованиям «чистоты» и «прозрачности». Вы должны стремиться к такому уровню, когда вам будет не страшен due diligence в любом зарубежном финансовом институте.

- По результатам аудита должен быть разработан план устранения недочетов на ближайшие годы. Особое внимание следует обратить на текущие международные тренды в контроле за частным капиталом и его налогообложение, проверяя готовность ваших денег к будущим изменениям.

- Подумайте о том, где вы видите себя и в каком положении через 5-10 лет. К чему стремятся члены вашей семьи? Все это должно быть обязательно учтено в развитии вашего бизнеса, структуре капитала, покупке и/или продаже определенных активов.

- Если вы не входите в первую сотню Forbes, то вам, пожалуй, не стоит содержать специальную команду профессионалов для этой работы. Можно иметь постоянно одного-двух человек, которые будут при необходимости привлекать эксперта по тем или иным вопросам.

Инвестиции в недвижимость в Западной Европе

Низкий уровень риска и стабильная доходность европейской недвижимости привлекают все больше российских инвесторов. Какой доход могут принести квадратные метры в странах Западной Европы?

Инвестиции в европейскую недвижимость пользуются большой популярностью. По данным CBRE, в третьем квартале 2018 года объем вложений в этот актив составил €69,2 млрд. — это второй по величине показатель третьего квартала за всю историю наблюдений. Совокупный объем инвестиций за первые девять месяцев прошлого года составил €216 млрд. страны. К странам Западной Европы традиционно относят Бельгию, Нидерланды, Францию, Монако и Люксембург. Самые крупные рынки из них — бельгийский, нидерландский и французский.

Жилая недвижимость

Инвестору, который планирует сдавать недвижимость, можно опираться на индекс доступности жилья для населения конкретной страны. Чем он ниже, тем вероятнее, что местный житель сможет самостоятельно купить квартиру либо дом. В брошюре Deloitte Property Index самый низкий показатель приходится на Бельгию (3,7), далее следуют Нидерланды (5,8) и Франция (8). Чтобы житель страны смог накопить на собственную квартиру площадью 70 м², в Бельгии ему понадобится 3,7 года, в Нидерландах — 6 лет, а во Франции — 8 лет.

Интенсивность строительства жилой недвижимости в ключевых странах Западной Европы также отличается. Например, во Франции в 2017 году появилось 498 000 новых квартир, в Нидерландах — 62 400, а в Бельгии — лишь 44 200. Во всех этих странах показатель выше среднеевропейского, и в перспективе этот тренд, вероятно, сохранится.

Ипотека в 2017 году была наименее доступна в Нидерландах (средняя процентная ставка — 2,4%), далее следуют Бельгия (2,1%) и Франция (1,5%). Тем не менее, ипотечные ставки в Западной Европе в целом довольно низкие. Что касается стоимости недвижимости, то во Франции по состоянию на 2018 год за один квадратный метр жилой площади нужно было заплатить в среднем €4103, что на 1,2% больше, чем в 2017 году. В Бельгии квадратный метр обходился в €2261, и это годовой прирост в 2%, а в Нидерландах — в €2306, что на 7,9% больше средней цены в предыдущий год. То есть активнее всего растут цены в Нидерландах, поэтому для инвесторов эта страна наиболее привлекательна.

Арендная плата — также важный индикатор при выборе актива для инвестиций в Западной Европе. По данным Deloitte Property Index, самая дорогая аренда в Париже: здесь арендодатель запрашивает €24,6 за квадратный метр. Второе место среди западноевропейских городов занимает Амстердам с тарифом €18,4 за квадратный метр, а замыкает тройку Брюссель — €9,9 за квадратный метр.

Офисные помещения

По данным портала Immoweb, офисное помещение в бельгийской столице Брюсселе можно приобрести в среднем за €2800 за квадратный метр. Бельгийские аналитики из Cushman & Wakefield посчитали, что в центре Брюсселя квадратный метр офисной площади обойдется арендатору в €260 в год, в других частях города стоимость может варьироваться от €155 до €305.

За последний год арендная плата не изменилась, но пять лет назад она была на 2,1-3,6% ниже, в зависимости от района города. Свободных помещений в бельгийской столице всего 7,9%. Доходность офисных помещений составляет 4,8% в год в центре Брюсселя, в других же его частях — от 6,75% до 7,25%. За последние 10 лет пик доходности составил 8,25%, а самый низкий показатель — 4,3%. Это говорит о том, что Брюссель — достаточно стабильный город, поэтому он может приглянуться инвесторам, которые ищут надежный актив.

Портал Arkadia сообщает, что в Париже офисное помещение обойдется в среднем в €6400 за квадратный метр. По данным Cushman & Wakefield, средняя стоимость аренды квадратного метра во французской столице составляет порядка €850 в год. За последние пять лет существенных изменений здесь не наблюдалось: в центре Парижа рост стоимости аренды составил лишь 2,7%, а в других городах был практически нулевым. Свободных помещений — 5,3%. Доходность в Париже составляет 3-4% в зависимости от района города, а в провинции — 4,1%. В течение 10 лет самая высокая доходность французских офисов составляла 7,30%, а самая низкая — 3%, поэтому в последние годы показатели не настолько приятны инвестору.

В Амстердаме, по данным портала Bedrijfspandenmatch, за офисную недвижимость придется выложить от €4500 за квадратный метр. Аналитики из Cushman & Wakefield подсчитали, что в нидерландской столице, в зависимости от района города, офисные помещения можно арендовать за €245-450 за квадратный метр в год. В других городах этот показатель составляет €185-235 за квадратный метр.

За последние пять лет рост арендной платы в Амстердаме составил порядка 4%, а в других городах страны — всего 0,9-1,7%. Среди прочих городов выделяется Утрехт, крупнейший железнодорожный узел Нидерландов, с ростом арендной платы на 7,9% за пять лет. Доходность офисной недвижимости составляет от 3,5% до 5,75% в Амстердаме и от 4,75% до 6,25% в других городах Нидерландов. За последние 10 лет самый высокий показатель равнялся 7,75%, а самый низкий — 3,5%. Провинциальные города Нидерландов пока сохраняют среднюю доходность, а вот центр Амстердама уже менее привлекателен для инвесторов.

Среди крупных столиц Западной Европы самую высокую доходность офисной недвижимости показывает Брюссель, на втором месте — Амстердам, а на третьем — Париж.

Промышленная недвижимость

Стоимость производственного или складского помещения во Франции портал Arkadia оценивает в среднем в €550 за квадратный метр. Годовая арендная плата за промышленную недвижимость в стране, по данным Cushman & Wakefield, составляет от €43 до €55 за квадратный метр, причем за последний год ее величина во всей Франции не изменилась, а пять лет назад она была ниже на 0,5-1,5%. Доходность логистической недвижимости в Париже и Лионе составляет 4,75%, а в других городах — от 5,25% до 5,75%. Это самые низкие показатели за последние 10 лет. На пике доходность составляла 8,25-9%.

По данным портала Bedrijfspandenmatch, в Нидерландах складские и производственные помещения стоят в среднем €600 за квадратный метр. Арендатору придется выложить от €55 до €88 за квадратный метр в год. Доходность местной недвижимости находится вблизи исторического минимума. Сейчас логистические объекты приносят арендодателю 4,60-5,25%, причем в Амстердаме этот показатель один из самых высоких в стране.

За последние 10 лет пик доходности составил 7,9-8,25%, что существенно выше сегодняшних показателей. Однако, по нашим подсчетам, средняя доходность европейской недвижимости — от 4% до 7% в год, а это значит, что даже минимальный показатель достаточно привлекателен для инвесторов. За последние годы существенных изменений здесь не было, но, как сообщают аналитики организации CBRE, на этом рынке наблюдается восходящий тренд и в перспективе арендная плата вырастет.

В Бельгии, по оценкам Immoweb, промышленная и складская недвижимость обойдется инвестору в среднем в €500 за квадратный метр. Логистическая недвижимость в Бельгии приносит арендодателю от €39 до €58 за квадратный метр в год. За пять лет арендная плата существенно выросла только в Брюсселе (на 4,7%) и в городе Льеж (2,2%). Максимальную доходность в секторе логистики можно получить в городе Льеж (6,80%), а минимальную — в Брюсселе и Антверпене (5,5%). Это также самые низкие показатели за 10 лет, раньше доходность могла достигать 7,75-8,25%. Тем не менее в третьем квартале 2018 года в бельгийскую промышленную недвижимость было инвестировано более €85 млн., что превышает средний объем ежеквартальных инвестиций за последние несколько лет. Это говорит о повышенном интересе к логистическому сектору.

Торговая недвижимость

Как сообщает портал Bedrijfspandenmatch, в среднем по Нидерландам стоимость квадратного метра торговой недвижимости составляет €1800. В лучших локациях ее можно сдать за €1200-1500 за квадратный метр в год (оценка Cushman & Wakefield), а в центре Амстердама — за €3000 за квадратный метр в год.

За последний год ситуация не изменилась, однако пять лет назад стоимость аренды торговых площадей в провинции Нидерландов была выше на 2,3-3,7 процентных пункта. Доходность, как и в других секторах, снижается: сейчас она равна 3% в год в Амстердаме и 3,6-4,75% — в других городах, и это самый низкий уровень за последние 10 лет. Максимум составлял 5,25-5,6%. Тем не менее, прогнозы для этого рынка положительные: на рынок собираются прийти европейские ретейлеры, поэтому торговых площадей станет больше.

Во Франции, по данным портала Arkadia, торговую недвижимость можно купить по цене в среднем €4500 за квадратный метр. Французский рынок также показывает самую низкую за 10 лет доходность: от 2,5% в Париже до 5% в Марселе. Максимальные показатели составляли 5-6,5%. Арендная плата составляет €19 000 за квадратный метр в год в центре Парижа (что на 5,6% выше, чем в прошлом году) и €1400-2500 в престижных локациях других городов. Стоимость аренды достаточно стабильна, лишь в Марселе и Лилле за пять лет она снизилась на 6,9% и 5% соответственно.

Торговая недвижимость в Бельгии обойдется инвестору в среднем в €1000 за квадратный метр. В лучших локациях страны аренда торговой площади стоит от €975 до €2000 за квадратный метр в год, причем самые высокие тарифы не в Брюсселе, а в Антверпене. Именно там за последние пять лет арендная плата поднялась на 2,1%, в других же городах был либо незначительный рост на 0,5%, либо понижение на 2,4-3,5%. Доходность бельгийской недвижимости — от 3,15% до 4,75%, и так же, как в других западноевропейских странах, это самые низкие значения за последние 10 лет. Ранее доходность поднималась до 5,25%-6,5%.

Перспективы

По данным аналитиков Deloitte, европейская экономика стабильно растет последние три года. В 2016 году рост ВВП Евросоюза равнялся 1,8%, а в 2018 году, по оценкам экспертов, он достигнет отметки 2,7%.

Такую динамику поддерживает аккомодационная политика ЕЦБ, а также достаточно низкие цены на сырьевые товары. Рынку недвижимости выгодно, чтобы снижалась безработица в регионе и центробанки европейских стран удерживали низкие процентные ставки. На рынке Западной Европы сложилась нужная конъюнктура, поэтому он привлекателен для инвесторов.

В 2019 году недвижимость по-прежнему будет иметь преимущество перед другими классами инвестиционных активов, причем как жилая, так и  коммерческая. А вот индустриальная недвижимость может немного сдать позиции.

Если Вам трудно определиться с максимально выгодным вложением средств, советуем обратиться в ВИП хедж-фонд «SAX INVEST, Inc.». Аналитический отдел нашей компании  внимательно изучает все тренды инвестиционного рынка и вырабатывает Инвестиционную Стратегию в интересах инвесторов. Одна из главных наших задач — нейтрализовать рыночные риски.

Инвестиции в хедж-фонды являются не только надежной защитой капитала, но и позволяют получать стабильно высокую прибыль в течение многих лет.

Отказ от ответственности:

этот анализ служит для общей информации и не является рекомендацией продать или купить какой-либо инвестиционный инструмент. Поскольку любая инвестиция связана с некоторым риском, основой нашей деловой политики является диверсификация с целью свести к минимуму угрозы и получить максимальную прибыль. Инвестиционные продукты компании Sax Invest обладают диверсифицированным портфелем, который содержит ликвидные инструменты. Таким образом, наши клиенты могут сохранить ликвидность и в то же время получить высокий доход от своих инвестиций.